札幌でよくある“売却トラブル”と回避する方法
🛑 札幌でよくある“不動産売却トラブル”と回避する方法：専門家が教える安心取引の鉄則
「不動産を売る時って、契約後に何か問題が起きるんじゃないか…？」 「雪国特有の設備や建物で、後からクレームが来たらどうしよう…？」
札幌市内で大切な不動産の売却を検討しているあなたは、高値でスムーズに取引を終えたい一方で、売却後のトラブルに対する不安を抱えているかもしれません。
不動産取引は高額ゆえに、ちょっとした認識のズレや情報不足が、深刻なトラブルに発展することがあります。
この記事では、札幌の不動産市場を長年見つめてきた専門家が、特に札幌で起こりやすい売却トラブルの具体例と、売主様が事前にできる回避策を徹底解説します。
具体的なデータや地域の事例を交えながら、あなたの不安を解消し、安心・安全な取引を実現するための道筋をわかりやすくお伝えします。
🚨 札幌で特に注意！売却後に多い３つのトラブル事例
全国的なトラブルに加え、雪国である札幌特有の環境や、築年数の古い物件が多い地域事情から発生しやすいトラブルがあります。
1. 「水漏れ・凍結」に関するトラブル（冬期特有のリスク）
札幌の不動産売却で最も多いトラブルの一つが、雪解けや冬季の凍結・破裂による水漏れ、雨漏りに関するものです。
事例: 売却後に初めて迎えた冬、買主様が水道管の「水抜き」を怠った、あるいは水抜きが不十分だったために凍結破裂が発生。買主様から「引き渡し前に不具合があったのではないか」と責任追及されるケース。
回避策:
設備の明確化: 寒冷地特有の設備（不凍水栓、ロードヒーティング、FFストーブなど）の取扱説明書を必ず買主様に渡し、使用方法や注意点（特に水抜き方法）を丁寧に伝達すること。
プロの点検: 特に築年数の古い戸建て（手稲区、清田区などに多い）は、専門業者による給排水管や屋根の点検を事前に行い、その点検報告書を契約時に提示することが、信頼性の確保につながります。
2. 「土地の境界線・越境」に関するトラブル（相続物件に多発）
土地の境界線や、隣家からの樹木の枝やフェンスなどの越境物に関するトラブルも頻繁に発生します。
特に相続で取得した物件（中央区や豊平区の古くからの住宅地など）で、境界が不明確な場合に起こりがちです。
事例: 売却後、買主様が新たに塀を設置しようとした際に、隣家との境界が数センチずれていることが判明。売主様が境界の復元費用や隣人との交渉を求められる。
回避策:
境界確定測量: 境界標（杭）が見当たらない場合は、売却前に土地家屋調査士に依頼し、隣地との境界確定測量を行うこと。特に南区などの郊外で広い土地を売却する場合、必須と言えます。
越境物の処理: 隣地からの越境物がある場合は、売却前に隣人と書面で「越境に関する覚書」を交わし、その内容を買主様に正確に伝えること。
3. 「契約不適合責任」に関するトラブル（最も深刻なリスク）
売却した物件に、契約時には分からなかった隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、売主様が責任を負うことです（旧・瑕疵担保責任）。
これが最も深刻な金銭的トラブルに発展します。
事例: 白石区のマンションを売却した後、雨漏りやシロアリ被害（北海道では少ないがゼロではない）が発見され、売主様が数百万単位の修繕費用を請求される。
回避策: 後述の「告知書」と「インスペクション」が鍵となります。
🛡️ トラブルを未然に防ぐ！売主様が取るべき３つの行動
売却後のトラブルは、売主様が「知らなかった」では済まされません。事前の準備こそが、安心できる取引の鉄則です。
行動1：物件の状況を「すべて」告知書に記載する
「告知書」は、物件の欠陥や不具合を正直に買主様に伝えるための書類です。これを怠ると、契約不適合責任を追及される最大の原因となります。
「少しでも気になる点」を記載: 「過去に結露がひどかった」「屋根裏に動物が侵入した形跡がある」「〇年前に雨漏りしたが修繕済み」など、どんな些細なことでも、隠さずにすべて不動産会社に伝え、告知書に記載してもらいましょう。
心理的瑕疵も正直に: 過去に自殺や事故、事件があった場合（心理的瑕疵）は、必ず正直に告知する必要があります。特に東区の築古アパートなど、賃貸で利用していた物件は、過去の入居者に関する情報も確認しましょう。
専門家の助言: 不動産会社は、どの情報が重要で、どのように記載すればトラブルを避けられるかを熟知しています。仲介を依頼する専門家と二人三脚で作成することが大切です。
行動2：ホームインスペクション（建物状況調査）を事前に実施する
インスペクションとは、建物の専門家（建築士など）が、建物の状態を診断し、不具合や劣化箇所を客観的に報告するサービスです。
信頼性の向上: 売主様側で事前にインスペクションを行うことで、「物件の状態が明確」になり、買主様は安心して購入を検討できます。
責任範囲の明確化: 報告書に記載された不具合箇所については、買主様がそれを承知の上で購入するため、後からその点で契約不適合責任を追及されるリスクを大きく回避できます。
価格交渉の材料: 軽微な修繕で済む不具合であれば、売却価格に上乗せして修繕してから売る、あるいは不具合を理由にした不当な値下げ交渉を防ぐことができます。
特に円山や琴似などの人気エリアで、築年数が古いながらも立地が良い物件を売る場合、インスペクションは非常に有効です。
行動3：信頼できる「地元密着」の専門家を選ぶ
トラブル回避の最大の鍵は、札幌の地域特性（寒冷地仕様、地下の状況など）を深く理解している不動産会社を選ぶことです。
水抜き指導: 買主様への引渡し時の水抜き方法の指導や、冬季間の管理に関する注意喚起を徹底してくれるか。
重要事項説明の質: 契約不適合責任の内容や、告知書の内容を、買主様へ正確かつ丁寧に説明できるか。
地域の売買事例: 札幌駅周辺の投資物件から麻生のファミリー物件まで、多様な地域の売買事例を豊富に持ち、トラブルになりそうな物件を事前に見抜ける経験値があるか。
仲介手数料が安い、というだけで業者を選ぶのではなく、「トラブル回避にどれだけ真剣か」という視点でパートナーを選ぶことが、最終的な安心につながります。
🎯 トラブルを回避し、「安心買取」で現金化する選択肢
「告知書に書きたくない重大な欠陥がある」「とにかく早く売って、すべての不安から解放されたい」
もし、ご自身の物件に重大な欠陥や、解決に時間と費用がかかるトラブルの種がある場合は、「不動産買取」という選択肢が、すべての不安を解消します。
買取なら「契約不適合責任」が免除される
不動産会社による買取では、原則として売主様の契約不適合責任が免除されます。
売却後に雨漏りが見つかろうが、給排水管に問題が見つかろうが、売主様は一切責任を負う必要がありません。
これにより、売却後のすべての不安から解放されます。
また、内見の手間や隣近所に売却を知られるリスクもなく、最短数日～2週間で現金化が可能です。特に、南区などの交通の便が悪いエリアや、築年数が極端に古く仲介では売れにくい物件は、買取を利用することでトラブルなく、スムーズに売却を完了できます。
💡 まとめ：札幌でトラブルなく不動産を売るために
札幌での不動産売却トラブルは、寒冷地の特有事情や築古物件の多さから発生しやすい側面があります。
しかし、「告知書の徹底記載」「インスペクションの実施」「地域に詳しい専門家の選定」という3つの行動を取ることで、そのリスクは大幅に回避できます。
もし、不安が大きい場合は、契約不適合責任が免除される「買取」を選択することで、売却後の心配を一切なくし、安心して次のステップへ進むことができます。
私たちは、あなたの売却に関する不安を一つ一つ解消し、札幌の地域特性を考慮した最適な売却戦略をご提案します。
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